Op 17 januari 2025 velde het Hof van Cassatie een arrest die niet zonder belang is in het kader van menig geschillen inzake bouwperikelen. Afhankelijk van aan welke zijde u staat, is het arrest alvast steeds nuttig bij het bepalen van een eventuele strategie om hetzij verjaring te vermijden dan wel deze verjaring te verwerven. We lichten toe.
Vooreerst de feiten
In 2002 besloot de gemeente De Panne over te gaan tot de renovatie van het Canadezenplein met de bouw van een ondergrondse parking enerzijds en de verfraaiing van de bovenbouw anderzijds. In 2005 werden evenwel de eerste waterinfiltraties vastgesteld bij een naburig ondergronds garagecomplex.
Deze waterinfiltraties werden door de eigenaar van het naburige ondergronds garagecomplex gemeld aan de gemeente De Panne en de door de Gemeente aangestelde aannemer gelast met de renovatie van het Canadezenplein, heeft toen lokaal bepaalde herstellingswerken uitgevoerd (te weten enkele lokale injecties).
Omdat in de jaren daarna nog diverse waterinfiltraties werden vastgesteld, sleepte de discussie tussen voormelde partijen aan. Zoals we dat wel vaker zien in bouwgeschillen, wezen de diverse bouwactoren vnl. naar elkaar. In dit specifieke geval stelde zich de vraag of de latere infiltraties niet te wijten waren aan de navolgende verfraaiingswerken ter hoogte van de bovenbouw van het Canadezenplein.
Omdat het evenwel 12,5 jaar zou duren alvorens de eigenaar van het naburige ondergronds garagecomplex een effectieve procedurele vordering zou instellen ten aanzien van de gemeente De Panne op grond van de principes voortvloeiend uit enerzijds de onrechtmatige daad en anderzijds de burenhinder, wierp de gemeente De Panne de verjaring op. De eigenaar van het naburige ondergronds garagecomplex was het hier uiteraard niet mee eens en wierp op dat de verjaring wordt verhinderd door de herstellingswerken zoals destijds uitgevoerd evenals naar de voortdurende schade (te weten de aanhoudende waterinfiltraties).
De uitspraak
Het Hof van Cassatie verwierp de voorziening in Cassatie en bevestigde zodoende het eerdere arrest van het hof van beroep te Gent van 28 mei 2021 waarbij geoordeeld werd dat de buitencontractuele vordering van de eigenaar van het naburig garagecomplex was komen te verjaren aangezien de waterinfiltraties reeds sinds 2005 bekend waren en de juridische stappen pas in 2017 werden ondernomen.
Er werd verduidelijkt dat de termijn voor buitencontractuele aansprakelijkheid 5 jaar bedraagt vanaf het moment dat de schade zich voordoet terwijl het voortduren van de waterinfiltraties deze verjaringstermijn niet verlengt. Het Hof van Cassatie merkt daarbij op dat het artikel dat de verjaring van buitencontractuele vorderingen regelt (voor de kenners: Artikel 2262bis, § 1, tweede lid, Oud Burgerlijk Wetboek) spreekt over het zich voordoen van schade als criteria ter bepaling van de aanvangsdatum van de verjaring. En dus niet over:
- de te kennen omvang van de schade; en/of
- het voortduren van verdere schade; en/of
- het tijdstip van het ophouden van verdere schade.
Als schadelijder bent u dus best attent om u niet in slaap te laten wiegen door aanhoudende gesprekken. Als aannemer of bouwheer geconfronteerd met boze buren, kan u dan weer best communicatie goed bijhouden om in geval van dralen door de boze buren, de verjaring in te roepen. Let wel, wat vaak vergeten wordt is het gegeven dat het verzekeringsrecht in welbepaalde regels voorziet die de stuiting of schorsing van de vorderingen met zich mee kan brengen.
Mathieu Malfait
