“Vooral interessant bij hoge bedragen en polyvalente gebouwen”
Een bedrijfsgebouw aankopen, is doorgaans geen lichte investering. Zeker als het over een bedrag gaat van pakweg 1 miljoen euro of meer kan onroerende leasing een oplossing bieden die zowel voor de onderneming als voor de financiële tegenpartij een meerwaarde betekent. “Het is één van de redenen waarom onroerende leasing almaar vaker voorkomt”, stellen Lien Lagrou en Charlotte Vanhoucke, financieel adviseurs bij Titeca.
Onroerende leasing is een aanpak waarbij een bank of een andere financiële partner tijdelijk een zakelijk recht op een onroerend goed verwerft, om het aan een onderneming te verhuren. “De leasingmaatschappij wordt daardoor de eigenaar van de constructies (de opstallen)”, verduidelijkt Charlotte Vanhoucke. “Na afloop van de huurperiode, die in de meeste gevallen 15 jaar bestrijkt, krijgt de leasingnemer dan de kans om de aankoopoptie te lichten, het verder te huren, of het voor de resterende duur van het zakelijk recht af te staan. In de praktijk kiest lang niet elke onderneming ervoor om het gebouw weer te verwerven, vermits dat kan gepaard gaan met een aanzienlijke som aan registratierechten. Daarom zien we vaak dat de huurder het pand blijft huren tot het zakelijk recht verstrijkt, want door dat uitdoofscenario worden ze automatisch (weer) de eigenaar. Het zakelijk recht is meestal een recht van opstal, of een erfpacht.”
Polyvalentie
Het systeem fungeert als een interessant alternatief voor een bancair krediet. “Alleen gebouwen die voor bedrijfsdoeleinden bestemd zijn, komen voor leasing in aanmerking”, pikt Lien Lagrou in. “Heel vaak gaat het om onroerend goed met een polyvalent karakter, zoals kantoren, winkels en industriële gebouwen.”
Een ‘simpele’ oplossing is onroerende leasing niet. “Het vraagt een zekere juridische en boekhoudkundige kennis”, gaat Lien verder. “Het is complexer dan een investeringskrediet. Zo moeten er zakelijke rechten ten gunste van de leasingmaatschappij gevestigd worden. Daarnaast vereist de onroerende leasingverrichting ook een notariële tussenkomst, vermits de looptijd langer dan 9 jaar is. Onroerende leasing voor kleine bedragen is dan ook minder aangewezen: het is geen toeval dat de meeste leasingmaatschappijen bepaalde minima hanteren.”
Banken zijn sneller geneigd een onroerende leasing voor te stellen dan een ander krediet, omdat het zakelijk recht hen meer waarborgen geeft.
De polyvalentie van het pand is eveneens erg belangrijk, vooral voor de leasingmaatschappij. “Die loopt namelijk het risico om, als de leasingperiode verstrijkt of de leasingnemer er financieel niet meer in slaagt om het huurbedrag te betalen, met het goed te blijven zitten. Hun voorkeur gaat uit naar vrij traditionele kantoorgebouwen of loodsen, zodat ze vrij vlot een nieuwe huurder of koper voor het pand kunnen vinden. Gebouwen met specifieke doeleinden komen minder in aanmerking”, verklaart Charlotte.
Garantie voor leasinggever
Verschillende factoren kunnen aan de basis liggen om voor een onroerende leasing te opteren. “In bepaalde situaties is het voor een bedrijf de enige mogelijkheid om van een bank een hoog financieringspercentage te kunnen krijgen, bijvoorbeeld als de onderneming relatief weinig eigen inbreng kan voorzien. Banken zijn sneller geneigd een onroerende leasing voor te stellen dan een ander krediet, omdat het zakelijk recht hen meer waarborgen geeft.”
Voor de ‘lessee’ (leasingnemer) zijn andere voordelen mooi meegenomen. “Zeker als de grondwaarde het grootste deel van de investering behelst, kan via een erfpachtlease vaak jaarlijks een grotere kost ten laste genomen worden dan bij een zuivere aankoop van het onroerend goed. De jaarlijkse huurkost is bij dergelijke erfpachtleases namelijk vaak hoger dan de jaarlijkse afschrijvingskost bij een zuivere aankoop.” (BVC - Foto DD)
Overdraagbaar
Deze financieringsformule is ook overdraagbaar aan een andere partij, zonder dat er een wederbeleggingsvergoeding moet worden betaald. “Daarvoor is wel de uitdrukkelijke goedkeuring van de leasinggever vereist. Bovendien komen daar wel wat administratieve kosten bij kijken. Daarom is die overdraagbaarheid eigenlijk maar relevant als we over grote bedragen spreken.” De financieel adviseurs verwachten dat onroerende leasing in de toekomst nog vaker zal voorkomen. “Bij grootbanken is het al goed ingeburgerd: elk van hen heeft zelfs een aparte afdeling voor deze oplossing. We mogen verwachten dat ook niet-bancaire partijen er zich meer op zullen toeleggen, al zal dat vermoedelijk aan hogere rentes dan bij de banken zijn.”
