De aankoop van vastgoed in Frankrijk is voor veel mensen een aantrekkelijke optie, zowel voor persoonlijke bewoning als voor investeringsdoeleinden. Het is hierbij essentieel om goed geïnformeerd te zijn over de financiële en fiscale implicaties die deze aankoop met zich meebrengt. We bespreken hieronder de verschillende kosten en belastingen die gepaard gaan met de aankoop en het bezit van onroerend goed in Frankrijk, evenals de aangifteplicht voor Belgische kopers en de mogelijkheden voor gesplitste aankopen.
Aankoopkosten
Bij de aankoop van vastgoed in Frankrijk betaalt u registratierechten van 5,09% tot 5,8%, afhankelijk van het departement, op de marktwaarde van het onroerend goed. Voor nieuwbouw of bouwgrond van een btw-plichtige verkoper is er 20% btw verschuldigd, tenzij de verkoper ervoor kiest om zonder btw te verkopen.
Jaarlijkse kosten
In Frankrijk zijn er twee jaarlijkse belastingen op onroerend goed: de onroerendgoedbelasting (taxe foncière) en de woonbelasting (taxe d’habitation). Deze worden geheven op respectievelijk de helft en de volle kadastrale huurwaarde. De tarieven variëren sterk per gemeente. Als u het vastgoed verhuurt, betaalt u Franse inkomstenbelasting, die voor niet-inwoners meestal 20% op de huurinkomsten bedraagt, plus 7,5% sociale lasten.
Als niet-inwoner met onroerend goed in Frankrijk ter waarde van meer dan 1.300.000 euro, betaalt u een vermogensbelasting genaamd IFI (impôt sur la fortune immobilière) van 0% tot 1,5%, afhankelijk van de waarde.
Aangifteplicht in België
U moet uw buitenlandse vastgoed in uw Belgische belastingaangifte vermelden. Bij aankoop moet u dit binnen vier maanden aangeven.
Meerwaardebelasting bij verkoop
Bij de verkoop van onroerend goed (dat niet uw hoofdverblijf was) betaalt u in Frankrijk meerwaardebelasting. De belastbare meerwaarde is het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs, met een belastingtarief van 19% en 7,5% sociale lasten. Na zes jaar bezit gelden er vrijstellingen. Bij een meerwaarde van meer dan 50.000 euro is er een toeslag.
Erfbelasting en gesplitste aankoop
De Franse erfbelasting is progressief en hangt af van de relatie tussen erfgenaam en erflater. Voor directe familieleden liggen de tarieven tussen 5% en 45%, met een vrijstelling van 100.000 euro. Ook in België wordt de erfenis van uw Franse vastgoed belast. Successierechten betaald in Frankrijk kunnen worden afgetrokken van de Belgische erfbelasting. Bij gesplitste aankoop zijn de regels in Frankrijk vergelijkbaar met de Vlaamse regelgeving. U kunt ontsnappen aan bepaalde belastingregels door te bewijzen dat de blote eigendom met eigen middelen is gekocht, bijvoorbeeld via een schenking. De verkrijging van vruchtgebruik na overlijden is vrijgesteld van erfbelasting.
Aankoop via een Belgische vennootschap
Belasting in Frankrijk
- Een vennootschap die vastgoed in Frankrijk bezit, is onderworpen aan de Franse vennootschapsbelasting. Bij verhuur betaalt de vennootschap belasting op de netto-huurinkomsten. Als het vastgoed ter beschikking wordt gesteld aan aandeelhouders, wordt belasting geheven op een fictief huurinkomen. Als aandeelhouder van een vennootschap met meer dan 50% van het vermogen in Frans vastgoed, bent u ook onderworpen aan de vermogensbelasting (IFI).
Belasting in België
- Door het dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk zijn de inkomsten uit Frans vastgoed vrijgesteld van Belgische vennootschapsbelasting. Als u het vastgoed voor privédoeleinden gebruikt, zonder marktconforme huur aan uw vennootschap te betalen, wordt dit als een ‘voordeel van alle aard’ belast in de Belgische personenbelasting.
Besluit
Het is cruciaal om een duidelijk begrip te hebben van de bijhorende kosten en fiscale verplichtingen. Van registratie- en jaarlijkse belastingen tot meerwaardebelasting en erfbelasting, elk aspect kan aanzienlijke gevolgen hebben voor uw financiële situatie. Door op de hoogte te zijn van deze factoren en de mogelijkheden voor belastingoptimalisatie, kunt u weloverwogen beslissingen nemen en genieten van uw investering. Een goede voorbereiding en advies van professionals zijn hierbij onmisbaar om eventuele verrassingen te voorkomen.
Mark Delboo
