Heel wat Vlamingen investeren in het buitenland in vastgoed. Laat ons eens de diverse landen bekijken, te beginnen met Spanje. Daarbij overlopen we de aankoopkosten, de jaarlijkse kosten, de meerwaardebelasting en de eventuele erfbelasting. Heel kort wordt ingegaan op het kopen via een vennootschap.
Aankoopkosten
De aankoopkosten voor een woning in Spanje verschillen naargelang het een nieuwbouwwoning of een ‘tweedehands’ woning betreft. Bij aankoop van een nieuwbouwwoning is er 10% btw verschuldigd en 0,5-2,5% zegelrecht (regio-afhankelijk). Bij andere woningen is het tarief van de overdrachtsbelasting 6-11% (regio-afhankelijk) geheven op de verkoopprijs. In Marbella is dat bijvoorbeeld 7%.
Jaarlijkse kosten
Jaarlijks wordt een onroerendgoedbelasting (IBI) geheven. Het betreft 0,3%-1,3% van de kadastrale waarde van het onroerend goed (gemeenteafhankelijk). Ook op het persoonlijke gebruik/de verhuur van uw onroerend goed wordt u belast als niet-inwoner in de Spaanse personenbelasting. Bij persoonlijk gebruik bedraagt dit 19% (voor EU-inwoners) op een fictief huurinkomen van 1,1 of 2% (afhankelijk van het feit of het KI al dan niet werd herzien in de afgelopen 10 jaar) van de kadastrale waarde van uw onroerend goed.
Wanneer u als niet-inwoner (natuurlijke persoon) van Spanje een nettovermogen vanaf 700.000 euro bezit, bent u onderworpen aan de Spaanse vermogensbelasting. Deze belasting is progressief en wordt – in de regel – belast aan 0,2-3,5% van uw volledige nettovermogen in Spanje. Sinds 2024 zijn de autonome Spaanse regio’s bevoegd voor deze belasting. Bijgevolg kunnen zij afzonderlijk bepalen om een verlaging van het netto-vermogen onderworpen aan de vermogensbelasting door te voeren of andere tarieven toe te passen. EU-burgers kunnen ook voor het federaal tarief opteren.
In Spanje wordt u als niet-inwoner ook belast in de Spaanse vermogensbelasting wanneer u aandelen aanhoudt in niet- Spaanse vennootschappen waarvan meer dan 50% van het vermogen bestaat uit Spaans onroerend goed.
Aangifteplicht in België
U bent verplicht eigendom van een onroerend goed in het buitenland aan te geven in uw Belgische belastingaangifte binnen de vier maanden na aankoop van de woning. Voor Spaanse onroerende inkomsten geldt een vrijstelling met progressievoorbehoud.
Meerwaardebelasting latere verkoop (= vermogenswinstbelasting)
Bij latere verkoop van uw Spaans onroerend goed bent u zowel op nationaal als op gemeentelijk niveau belasting verschuldigd:
- Een nationale belasting van 19% op de effectief gerealiseerde meerwaarde (netto-winst);
- Een gemeentelijke belasting van maximaal 30% (gemeente-afhankelijk) op de kadastrale waardestijging van de grond.
Erfbelasting/gesplitste aankoop
De Spaanse successierechten zijn afhankelijk van de regio waar het onroerend goed is gelegen en de graad van verwantschap met de erfgenaam. Het tarief ligt in de meeste Spaanse regio’s tussen 7,65% en 34% en is progressief. Per regio zijn verschillende vrijstellingen en verminderingen van toepassing. Ook bij het erven van een woning is de hierboven besproken gemeentelijke meerwaardebelasting op de grond verschuldigd.
De vererving van uw Spaans onroerend goed zal ook in België belast worden. De successierechten die uw erfgenamen betaalden in Spanje kunnen echter in mindering worden gebracht van de in België verschuldigde erfbelasting met maximaal het in België te betalen bedrag aan erfbelasting voor vererving van dat onroerend goed.
In geval van gesplitste aankoop zal aanwas van vruchtgebruik ingevolge het overlijden van de vruchtgebruiker geen aanleiding geven tot heffing van successierechten maar wel tot heffing van overdrachtsbelasting (zie supra).
Aankoop via vennootschap
Een Belgische vennootschap zal in principe belast worden zoals een niet-inwoner (personenbelasting) (zie supra). Gaat het om een Spaanse vennootschap of een vaste inrichting van een Belgische vennootschap, dan is men aan de Spaanse vennootschapsbelasting onderworpen (25% maar verlaagd tot 15% voor nieuw opgerichte vennootschappen gedurende de eerste 2 jaar winst). In dat geval zal op een gerealiseerde meerwaarde bij latere verkoop Spaanse vennootschapsbelasting verschuldigd zijn.
Het is dus niet eenvoudig en het is belangrijk zowel de Spaanse aspecten in het oog te houden als de Belgische goed in kaart te brengen.
Mark Delboo
