Upgrade Estate: "Duurzaam bosbeheer in Finland kan helpen om onze scherpe CO2-doelstellingen te halen”
Upgrade Estate kocht een bos in Finland, een land dat een reputatie kan voorleggen van duurzaam bosbeheer door ervaren bosmanagers.
Tekst Laurens Fagard
Een hyperambitieuze doelstelling om tegen 2035 naar netto nulemissies te gaan. Dat heeft Upgrade Estate voor ogen. Het Gents bedrijf dat huisvesting voor studenten en young professionals realiseert, en ook op de kantorenmarkt actief is, trok met dat uitgangspunt op onderzoek. “Een stuk van onze uitstoot zit in operational carbon (de uitstoot wanneer een gebouw in gebruik is), maar we wilden vooral ook acties ondernemen in onze embodied carbon (de uitstoot voor en de tijdens de constructie)”, vertelt medeoprichter en co-ceo Koenraad Belsack.
“Grofweg kan je twee richtingen uit. Je wacht tot de industrie uit zichzelf CO2-armer wordt, maar gezien de huidige evolutie zie ik dat er meer druk komt op de Green Deal omdat de doelstellingen moeilijk te halen zijn. Een andere mogelijkheid is op zoek gaan naar een oplossing die je goed begrijpt én waar je zelf iets aan kan doen. Zo kwamen we uit bij het idee om onze pijlen te richten op houtbouw en een eigen bos aan te kopen. Een volledige omslag tegenover staal en beton, waar we intussen al kennis over hebben. In hout bouwen vergt immers een totaal andere aanpak qua ontwerp en constructie.”
Bedreven bosmanagers
Als eerste stap maakten Koenraad en zijn team berekeningen. “We wilden eerst goed het verschil in uitstoot begrijpen tussen een betonnen en een houten gebouw. Je hout moet ook van ergens komen, dus daar is ook een CO2-component aan verbonden. We brachten in kaart hoeveel hout we nodig hebben en hoeveel oppervlakte bos nodig is om aan te kopen. Daarbij is de ligging van het bos elementair. Een van onze medewerkers heeft maandenlang de situatie in Europa bestudeerd. Daar kwamen enkele interessante inzichten uit voort. In zuiderse landen zijn bossen meer onderhevig aan bosbranden of windschade door de klimaatverandering, maar in andere bossen is er dan weer meer risico op letterzetters (schorskevers die bomen verzwakken, red.). Dat is vooral het geval bij bossen waar er een monocultuur is waardoor ze minder bestand zijn tegen ziektes.”
Zo kwam Upgrade Estate uit bij bossen in Scandinavië. “Een belangrijk criterium voor ons was dat het land waar we een bos aankochten een reputatie kan voorleggen van duurzaam bosbeheer door ervaren bosmanagers. In de zomer van 2021 deden we een rondreis door de Nordics en na enkele bezoeken later kwamen we uit in Finland. Daar kan je als buitenlandse vennootschap nog een bos aankopen, iets wat in Zweden bijvoorbeeld niet kan. Door hun geavanceerde monitoringsystemen kan je makkelijk de groeisnelheid van een bos bepalen en veel makkelijker economisch waarderen. Om 500 kamers per jaar te bouwen en alles op termijn in hout te bouwen, is er een totale oppervlakte van 2.500 hectare nodig. Momenteel hebben we twee bossen aangekocht en we willen jaarlijks één bijkopen tot we aan die oppervlakte zitten. De Finnen kijken ons zelf met grote ogen aan omdat we ons eigen bosbeheerplan hebben. Zij werken immers met cycli waarbij ze het bos een aantal keer uitdunnen om dan volledig te kappen en opnieuw te beginnen. Wij willen het ecosysteem ten alle tijde in stand houden en aan continuous forest management doen.”
De bomen gebruiken uit het eigen bos is voor Koenraad dan weer een stap te ver en praktisch niet haalbaar. “We verkopen onze eigen bomen via een biedingssysteem, maar bepalen nog altijd aan wie we verkopen omdat het niet openbaar is. In Finland zie je wel dat er een aantal opkopers al flink met duurzaamheid bezig zijn of volgens een coöperatief model werken.”
Dwarsbomende vergunningen
Door vat te hebben op het begin van de waardeketen en die beter te begrijpen, schakelde het bedrijf al deels over naar houtbouw. Maar al snel kwam er een probleem opduiken. “Je krijgt niet zomaar een project voor studentenkamers in houtbouw vergund omwille van brandveiligheid. En daar spelen perceptie en vooroordelen een niet te overschatten rol. Beton is ogenschijnlijk veel veiliger, maar heeft net zoals hout ook een inbrandsnelheid. Alles hangt af van de dichtheid van de materialen. Voor een houten gebouw moet je gewoon massaal sprinklers ophangen waardoor de bouwkost weer duurder wordt en ook het prijskaartje van onderhoud stijgt.”
“We zijn nu aan het experimenteren met een particuliere woning in houtbouw. Zo leiden we onze mensen op in deze techniek en verloopt de omschakeling met voortschrijdend inzicht. Er zijn ook verschillende manieren om in hout te bouwen. Onze keuze hangt ook af van hoe groot het percentage hout is dat we uit een boom kunnen halen. Dat proberen we te maximaliseren zodat zo weinig mogelijk downcycling nodig is. Daar voeren we nu volop onderzoek naar. Bij houtbouw is de akoestiek ook een uitdaging. Je hebt snel contactgeluid en dat is best zoveel mogelijk te vermijden bij studentenkamers.”
“Hoe dan ook is een transitie naar hout onvermijdelijk en hoogstnoodzakelijk. Bezorgdheden naar de beschikbaarheid van hout zijn normaal niet nodig als je het bos waar het vandaan komt op een duurzame manier beheert. In Finland is bomenkweek immers even normaal als de maïskweek in België, bij wijze van spreken. Als ik daar door de bossen wandel, besef ik hoe zorgvuldig we moeten omgaan met natuurlijke materialen. Het is een les in langetermijndenken. Maar in een bedrijf met maandelijkse afsluitingen durft dat besef al eens te vervagen (lacht).”
Concrete ambities over waar Upgrade Estate binnen enkele jaren wil staan in houtbouw zijn er wel, maar zijn vandaag uiterst onzeker. “Omgevingsvergunningen krijgen voor bouwprojecten is over het algemeen al een lastige klus, laat staan voor houtskeletbouw. In ieder geval staan we niet stil. Waar het kan, proberen we materialen te gebruiken die minder CO2 uitstoten dan het conventionele alternatief. Zo kan je beton vervangen door kalkzandsteen of maak je gebruik van bakstenen die uit elektrische ovens komen. Op een andere werf werken we met gerecupereerde stenen uit een gebouw dat afgebroken werd.
“Uiteindelijk moet je iets wat als een duurzaam materiaal wordt beschouwd toch altijd van dichtbij onderzoeken. De keuzes die we vandaag maken, blijken misschien binnen tien jaar ook achterhaald. Ik ben alleszins geen bepleiter van één materiaal dat juist is. Beton en staal zullen altijd nodig zijn voor bepaalde toepassingen en ook die zullen duurzamer worden. Het is sowieso een en-en-verhaal", besluit Koenraad.
