De ruimte in Vlaanderen wordt schaars; volgens sommigen is ze gewoon op. Ons kleine lapje land aan de Noordzee was al in de dertiende eeuw het meest verstedelijkte gebied van Europa en ontwikkelde zich gedurende eeuwen tot een dicht patchwork van mensen, functies en constructies. De roep om het aansnijden van maagdelijke grond te stoppen, wordt steeds luider. Zal er morgen nog ruimte zijn voor nieuw ondernemerschap en voor groei? Terwijl het debat hierover volop woedt, gaan ontwikkelaars, ontwerpers en bouwbedrijven alvast ruimtebewust aan de slag. Maar dat is minder eenvoudig dan het lijkt.
Aan het woord
- Micheline D’hondt is cco bij Immogra (St.-Denijs-Westrem), al bijna 60 jaar ontwikkelaar van kantoren, appartementen, ) studentenkoten en retail in België, Spanje (Marbella) en Roemenië (Boekarest).
- Dirk Garmyn en Tom Ternoot zijn architect-vennoten bij PM-architecten (Ronse) dat begon met projecten rond de herbestemming van gebouwen (industriële panden en historische villa’s) maar vandaag nieuwbouw en renovatie verzorgt voor bedrijven, spelers in de zorg en particulieren.
Ceo Johan Franceus leidt het familiale Bouwbedrijf Wyckaert (Gent), een klasse 8 bouwbedrijf dat al ruim 130 jaar projecten realiseert voor de industrie, de utiliteits- en de residentiële markt. Momenteel wordt o.m. gewerkt aan de personeelsparking van het UZGent en de derde fase van de batterijfabriek bij Volvo Car.
Tekst Jan Van Gyseghem
Op is niet altijd op
Hoe staan jullie tegenover de stelling: ‘De ruimte in Vlaanderen is (bijna) op. Greenfields aansnijden voor bedrijfsprojecten wordt straks niet meer mogelijk.’
Micheline (Immogra): De overheid stelt terecht dat de ruimte schaars is en dat de inname ervan dient beperkt. Maar er blijven een aantal sociale uitdagingen zoals de behoefte aan woningen.
Dirk Garmyn (PM-architecten): De ruimte is niet op, het gaat eerder over de manier waarop wij er mee omgaan. Het is goed om de nog resterende ruimte op niveau te houden, want er is heel veel leegstand en vooral inzake bedrijfsgebouwen zie je een sterk ‘mono-functionalistisch’ beleid, waardoor veel ontwikkelingsmogelijkheden verloren gaan.
Kan je dat illustreren?
Dirk: Stel je voor dat alleenstaande supermarkten voortaan steeds een ondergrondse parking zouden voorzien en boven de winkelruimte nog enkele bouwlagen met andere functies, dat zou pas efficiënt ruimtegebruik zijn. In die zin is de ruimte zeker niet op.
Johan Franceus (Wyckaert): Ruimtebeslag wordt steeds moeilijker. In Vlaanderen klinkt de noodkreet van de industrie nu al luid; er zijn te weinig gronden beschikbaar om projecten te realiseren. We zien bedrijven uitwijken naar Noord-Frankrijk of Nederland. Ik verwacht dat men steeds meer zal uitkijken naar bestaande gebouwen of percelen om – eventueel na sloop of sanering – projecten mogelijk te maken.
Promotoren zijn op zoek naar kansrijke locaties om projecten te ontwikkelen. Ervaren jullie dat dit de jongste jaren moeizamer loopt?
Micheline: Dat gevoel heb ik wel. Gelukkig hebben wij een mooi aantal locaties in de pipeline om verder te ontwikkelen zoals de omvangrijke 3M-site (7 ha) in Machelen/Zaventem. In Gent werken wij aan de reconversie van de vroegere Schollaertsite naar het project ‘De Groene Wandeling’ en zijn er plannen voor de site Stropkaai en de CM-site aan de Kortrijksesteenweg. Ik verwacht dat in stedelijke gebieden minder nieuwbouw zal komen en meer renovatie. Kijk maar naar wat gebeurt in het Brusselse Noordkwartier: men stript er gebouwen, maar die worden niet meer volledig afgebroken. Het herbruikbare wint steeds meer aan belang.
De ruimte is niet op, het gaat eerder over de manier waarop wij er mee omgaan”
Dirk Garmyn – PM-architecten
Realisatie Immogra: het Amber, Onyx en Xenon gebouw op PARK7 te Machelen & Zaventem
Zo bespaar je op ruimte
Ruimtebesparend bouwen, doe je dat vooral op het niveau van plannen en ontwikkelen, of eerder bij het ontwerpen en bouwen?
Micheline: Om de ruimte meer te ontzien gaat men nu voor stedelijke verdichting: dat betekent meer hoogbouw maar ook meer verweving van functies. Vroeger werden sommige ruimten in kantoorgebouwen - zoals kantines - slechts twee uur per dag gebruikt. Wij lossen dit inventief op door bijvoorbeeld een atrium te voorzien dat gebruikt kan worden voor catering, maar ook voor informele vergaderingen en evenementen. Een ruimte wordt zo polyvalenter ingezet.
Wanneer zijn jullie zelf gaan inzetten op duurzaam ontwikkelen?
Micheline: Die duurzaamheidsfilosofie zit een stuk in onze genen. In ons project van de Groene Wandeling in Gent – dat voorziet in 209 studentenverblijven - zit geothermie verweven, voorzien we zonnepanelen op het dak en is alles CO2-neutraal. Dat is ook zo voor onze kantoren. In onze kantorencampus Park7 in Machelen/Zaventem hebben wij green deals afgesloten waarbij de huurcontracten een aantal commitments voorzien voor huurder en verhuurder.
Welke mogelijkheden zijn er om ruimtebesparend te ontwerpen, naast in de hoogte bouwen?
Tom Ternoot (PM-architecten): Er ontstaan mogelijkheden door verschillende functies aan elkaar te koppelen of, als ze verspreid zitten, dichter bij elkaar te brengen. Het gaat dan niet alleen over bouwen maar ook over infrastructuur: de straten er naartoe, het aanleggen van parkings en nutsleidingen enzovoort.
Johan: Om ruimte te vrijwaren of om meer groen te creëren zullen we inderdaad moeten verdichten en dat zal dan wellicht in de hoogte zijn. Gebouwen kunnen zeker ook nuttiger worden ingezet; denk maar aan scholen die hun turnzalen tijdens het weekend ter beschikking stellen van gemeenten of verenigingen. Ruimten kunnen ongetwijfeld optimaler worden gebruikt en dat zou zeker een belangrijke factor van ruimtebesparing zijn. Om het wonen betaalbaar te houden zullen wij verder evolueren naar modulaire bouw (‘prefab’) waarbij de modules worden gebouwd in de fabriek en geassembleerd op de werf zelf. Off-site bouwen en een industrieel bouwproces volgen vergt minder mankracht of handenarbeid. We vinden trouwens onvoldoende mensen om nog alles ter plaatse te bouwen. Bovendien verhoogt die werkwijze de kwaliteit en biedt ze voordelen inzake snelheid en weersomstandigheden.
Heeft de aandacht voor duurzaam bouwen ook gezorgd voor een snellere innovatie in de bouwtechnieken?
Johan: Dat denk ik wel. Het is zeker één van de stimulansen geweest.
Wat klanten willen … en ontwerpers
In hoeverre is ruimtezuinig bouwen ook een streven van de markt, van de klanten?
Tom: Het zijn eerder uitzonderingen die daar zelf mee afkomen; heel vaak komt de insteek van bij ons.
Johan: Af en toe auditeren industriële klanten ons over wat wij doen op vlak van duurzaamheid, welke acties we al ondernomen hebben en hoever wij staan. Specifieke vragen naar hun CSRD-rapportering toe hebben wij nog niet gekregen, maar ik vermoed dat wij die vanaf volgend jaar mogen verwachten wanneer die bedrijven data zullen moeten verzamelen. Men zal die ook bij ons opvragen; wij kunnen niet anders dan er mee bezig zijn en wij doen wat kan om duurzaamheid te integreren in onze bedrijfsvoering, maar wij blijven wel kijken naar kosten en baten.
Wat betekent dat concreet op de werkvloer?
Johan: We zetten twee mensen in op onze afdeling kwaliteit-veiligheid-milieu/duurzaamheid. Het is een investering waarvan wij op termijn hopen de vruchten te plukken. We merken dat de overheid in aanbestedingsdossiers meer en meer de nadruk legt op duurzaamheid en op circulariteit.
Om de ruimte meer te ontzien gaat men nu voor stedelijke verdichting: dat betekent meer hoogbouw maar ook meer verweving van functies”
Micheline D’hondt - Immogra
Maakt het duurzaamheidsstreven op vlak van ruimte het werk van de architect interessanter?
Dirk: Sowieso meer uitdagend. Het is altijd een hele klus om een programma op een bepaald perceel te realiseren en te maximaliseren. Heel recent is de verordening rond hemelwater gewijzigd; wij moeten in weinig ideale omstandigheden open infiltratievoorzieningen creëren die heel veel plaats innemen. Hierdoor zullen projecten straks niet meer vergunbaar zijn.
Tom: Het wordt zeker complexer en er zijn nogal wat uitdagingen, maar op sommige vlakken zijn het ook interessantere puzzels om te leggen.
Kan ruimtebesparend ontwerpen een rem zijn op de creativiteit van de ontwerper?
Dirk: Ruimtezuinig ontwerpen is gewoon een noodzaak. Ons bureau bestaat 25 jaar en wij hebben al die tijd getracht om het maximale uit een perceel te krijgen. Als het om een bedrijfsproject gaat, is het sowieso belangrijk om een toekomstperspectief voor ogen te houden: wat zijn de groeimogelijkheden? Ook dat aspect van ruimte is heel belangrijk voor een bedrijfsgebouw.
Tom: We noemen dat ‘toekomstbestendig bouwen’. We zetten een gebouw niet vast in de tijd maar wij gaan er zo mee om dat wij er ook in de toekomst verder mee aan de slag kunnen. Dat kan door het optoppen, herbestemmen, herindelen of door annexen toe te voegen. We werken niet op de limieten van een perceel of van een gebouw.
Dirk: Soms denken bouwheren op een veel te korte termijn – “Ik heb dit nu nodig” – waardoor ze de mogelijkheden van het gebouw verder in de tijd hypothekeren.
(lees verder onder de foto)
Ontwerp eigen kantoor PM-architecten in Ronse - foto : Ludwig Desmet / renderhouse.eu
Duurzaam bouwen heeft een prijs
Hoe duur is duurzaam bouwen?
Micheline: Duurzaam en ruimtebesparend bouwen is complexer en vergt een grotere initiële investering. Voldoen aan de voorwaarden van certificatie (zowat 500 items voor BREEAM en 400 items voor WELL) brengt extra kosten mee. Op langere termijn realiseer je wel een kostenbesparing door de lagere operationele kosten. Voor de gebruiker biedt dit kansen: een langere levensduur, waterbesparing, energiebesparing enzovoort.
Johan: Klanten vragen ons wel eens om een standaarduitvoering van een project te berekenen naast een meer duurzame variant en dan kan de initiële meerprijs wel met 15 tot 20% oplopen. Het ene bedrijf kiest voor het duurzame project, het andere (nog) niet.
Ook niet als er op langere termijn een zekere financiële return is?
Johan: Grotere ontwikkelaars in kantoorbouw willen allemaal een BREEAM Excellent of een WELL-certificaat, want dat biedt ongetwijfeld een voordeel op de huurmarkt of ten overstaan van eventuele concurrenten. In de industrie zal men eerder nog de vraag stellen: ‘Wat brengt het op of wat brengt het ons bij?’.
Hoe graag trekken bouwheren de portemonnee open om extra duurzaam en ruimtezuinig te bouwen?
Dirk: Het blijven toch eerder witte raven die dit spontaan hoogst belangrijk vinden, maar er zijn vast wel meer mensen te overtuigen ook al stoten budgetten steeds op een limiet. En ook het wetgevend kader (EPB-eisen, ruimte voor water …) dwingt een duurzame approach af.
We zetten een gebouw niet vast in de tijd maar wij gaan er zo mee om dat wij er ook in de toekomst verder aan de slag mee kunnen”
Tom Ternoot – PM-architecten
Nu nog een consistente overheid
Een vaak gehoorde kritiek is dat de overheid het gaspedaal richting meer duurzaamheid stevig indrukt maar daar geen passende regelgeving tegenover plaatst?
Tom: De regelgeving is in elk geval niet voldoende aangepast. Voor een project op een nabijgelegen bedrijvenzone wou een klant van ons 25 meter hoog bouwen, maar dat is door de regelgeving onmogelijk. Hoewel het louter om opslag van goederen ging, zonder een bijzondere belasting voor de omgeving, werd dit niet toegestaan. Wellicht is het element van ‘visuele hinder’ hier doorslaggevend.
Johan: Er is zeker een discrepantie tussen wat de overheid als principe of als doel vooropstelt en wat ze in praktijk toestaat of mogelijk maakt. Wij zijn inderdaad wat ‘overgeleverd’ aan de ambtenarij die in elke gemeente of stad een andere kijk op zaken heeft en te veel vrijheid geniet om de regelgeving in te vullen naar eigen goeddunken. In veel gemeenten bijvoorbeeld botsen ook wij op een afwijzing van hoogbouwprojecten als middel om slim te verdichten. En bovendien helpt het vergunningenbeleid ons evenmin om de achterstand op de residentiële markt – er is een duidelijk tekort aan woningen – in te halen. De problemen met de vergunningsverlening en de beroepsprocedures komen het duurzaamheidsstreven van de bouw zeker niet ten goede.
Geef eens een aanbeveling voor de nieuwe minister vanuit het standpunt van de ontwerper?
Dirk: Een vaststelling is dat principes die door Vlaanderen worden gehanteerd teniet worden gedaan door de interpretatie van het lokaal bestuur.
Het lokale bestuursniveau mag Vlaanderen te gemakkelijk overrulen?
Tom: Er is (te veel) marge voor interpretatie. Dien twee identieke dossiers in bij twee verschillende gemeenten en je krijgt twee keer een andere uitkomst. Dat zou niet mogen. Ik begrijp wel dat de context anders kan zijn, maar in een aantal gevallen zou je toch wel een gelijke behandeling mogen verwachten. Dat maakt het voor ons moeilijk om onze klanten te bedienen. Een formule die werkt in gemeente A, zal niet werken in gemeente B, terwijl het over hetzelfde gaat.
Wat ervaar je zoal concreet?
Tom: Men hanteert een aantal eigen regels, bovenop de algemeen geldende. Zo vraagt men om een tweede en zelfs derde schetsontwerp als alternatief te voorzien … Nu, wij werken niet vanuit een trial and error -methodiek … Het valt ons op dat veel afhangt van de persoon op de gemeentelijke dienst waarmee je kan gaan praten…
De duurzaamheid van bouwprojecten wordt uitgedrukt in kwaliteitslabels. Een goede zaak?
Micheline: Wij zijn trots op het behalen in december 2023 – als eerste bedrijf in België – van een WELL Gold certificaat voor het Onyx gebouw in het kantorenproject Park 7, in Machelen/Zaventem. Dat vertaalt zich in een aantal heel tastbare kwaliteiten zoals kamerhoge ramen in de ruimten, heel veel groene ruimte, outdoor meeting pods, een organische tent, een terras aan een wadi … Meegenomen is dat zo’n hoogwaardige uitrusting kan helpen om jonge medewerkers aan te trekken - een voordeel in de war on talent.
Dirk: Labels geven aan hoe duurzaam je bezig bent. Op zich opportuun, maar de vraag is of het goed is deze verplicht te maken, want de administratieve (over)last is heel groot. Ik vrees dat de overheid steeds meer zaken meetbaar en verplicht wil maken. Beter zou zijn om per ontwerp na te gaan wat nodig en interessant kan zijn. Ik verwijs naar de A- tot E-labeltjes voor woningen bij verkoop waar getracht wordt om deze op te smukken, zodat de regelgeving zijn doel grotendeels voorbij schiet.
De problemen met de vergunningsverlening en de beroepsprocedures komen het duurzaamheidsstreven van de bouw zeker niet ten goede.”
Johan Franceus - Bouwbedrijf Wyckaert
(lees verder onder de foto)
Het eigen kantoor, atelier en magazijn dat Wyckaert ontwierp en bouwde.
Duurzaam maar ook doenbaar?
Het lijkt erop dat veel bedrijven kreunen onder de duurzaamheidsverplichtingen. Welke mate van duurzaamheid is nodig en welke duurzaamheid is haalbaar?
Johan: Onlangs gaf de ceo van PWC België aan dat wij misschien wat te ver aan het gaan zijn in de verplichte rapportering over duurzaamheid. De vraag is of alle bedrijven aan de eisen zullen kunnen voldoen en of 2026 wel een realistische datum is (CSRD). Veel ondernemingen weten niet wat allemaal op hen afkomt. Gaat het niet te snel, wordt er niet te veel gevraagd?
Micheline: “Het duurzaamheidsstreven is vooral een Europese bekommernis. In de VS zijn er geen zonnepanelen op het dak, men werkt er niet echt circulair … en het woord ‘duurzaamheid’ wordt er schouderophalend onthaald. Ik maak me vooral zorgen over het huidige economische klimaat … Er zijn weinig investeringen, vergeleken bij twee jaar geleden is de markt erg rustig. De bouwkost stijgt, de investeringskost gaat omhoog maar de huurprijzen gaan niet in verhouding mee. Dat betekent dat de marge van de promotor onder druk komt. Dat heeft een limiet: het moet allemaal nog de moeite lonen. Beleidsverantwoordelijken moeten zich hier bewust van zijn. Je kan niet alle initiatief (met alle risico’s) naar de privé afwentelen, zonder dat daar iets tegenover staat.
Wat moeten bedrijven in het achterhoofd houden als het over ruimte gaat?
Dirk: Denk toekomstgericht en maak een masterplan op voor de ruimtelijke ontwikkeling van jouw bedrijf. Bekijk verschillende scenario’s die je in de toekomst zou kunnen uitwerken. Als je heel ad hoc gaat, zet je jezelf vast.
Tom: Grotere ondernemingen zijn daar effectief mee bezig, in tegenstelling tot het gemiddelde kmo-bedrijf in Vlaanderen. Die bouwen vaak voor nu, niet voor de volgende generatie. Door goed na te denken, kan je in veel gevallen een groei mogelijk maken op hetzelfde perceel en hoef je niet telkens een bijkomend stuk grond aan te snijden.
Zou het segment van de industriebouw op termijn minder belangrijk kunnen worden in de portefeuille van een bouwbedrijf?
Johan: Dat kan. Veel zal afhangen van de plannen van een aantal grotere spelers waar wij nu heel veel voor werken zoals Volvo Car, Volvo Trucks en ArcelorMittal. Gelukkig zien wij dat op plaatsen in Vlaanderen waar activiteiten werden stopgezet of afgebouwd, toch opnieuw andere bedrijfsprojecten opstarten. Net omdat de locaties zo schaars worden. De private residentiële markt schakelt momenteel duidelijk een versnelling lager: we noteren een vertraging en ook minder projecten. Het duurt lang vooraleer men tot een beslissing komt en men zoekt naar varianten die de uitvoering binnen de voorziene budgetten houden. In de industrie zien we een wisselend beeld: bij sommige klanten investeert men, bij andere kijkt men eerder de kat uit de boom en stelt men grote of belangrijke investeringen uit.
