Wie investeert er vandaag nog in vastgoed? De orderboekjes van onze bouwbedrijven lopen leeg en het aantal transacties voor de aankoop van woningen en bedrijfsgebouwen daalt zienderogen. Oorzaken zijn er genoeg, zoals de sterk gestegen rente. Maar toch moet de vastgoedsector niet wanhopen, want de Belg heeft best nog wel wat spaarcenten achter de hand om zijn maag met baksteen te vullen… “We verwachten dat het effect van de rentestijging en van de renovatieplicht zal wegebben en de markt in 2024 zal stabiliseren”, voorspellen Wouter Thierie en Wim Degreef van ING.
Het effect van de rentestijging is vandaag uiteraard heel groot”, steekt Wouter Thierie, economist en vastgoedexpert van ING, van wal. “Begin 2022 bedroeg de gemiddelde marktrente voor een lening met een looptijd van 20 jaar 1,4%, nu is dat al gestegen naar 3,8 %. Geld lenen wordt dus duurder, waardoor de hypothecaire kredietverlening enorm is teruggevallen. We zitten nu op het laagste niveau sinds de metingen zijn gestart, begin 2007. En dat is logisch, want globaal gezien daalt de ontleningscapaciteit met ongeveer 10% per procentpunt dat de rente toeneemt. Door de gestegen rente is het bedrag dat gezinnen bij de bank kunnen lenen in anderhalf jaar tijd met zo’n 20% gedaald. Dankzij de automatische loonindexering zijn de lonen ook sterk gestegen, maar dat is onvoldoende om het negatieve effect van de hogere rente volledig te compenseren. Tel daarbij dat de prijzen van het vastgoed de afgelopen jaren zijn gestegen, de bouwmaterialen duurder zijn geworden en er allerlei wettelijke verplichtingen zijn bijgekomen, dan weet je meteen dat het veel moeilijker is geworden om vastgoed aan te kopen. Zeker voor jongeren. Velen stellen de aankoop uit en beslissen langer te huren of nog een tijdje onder het ouderlijke dak te blijven wonen. De invoering van de renovatieverplichting en het asbestcertificaat hebben voor veel onzekerheid in de markt gezorgd. Ook projectontwikkelaars zitten in een perfecte storm. Door de gestegen rente en hogere bouwkosten worden zij onvermijdelijk met een veel hogere eindfactuur geconfronteerd, terwijl de vraag terugvalt. Dat zet een grote rem op de bereidheid om investeringen te doen. En ook de plannen voor het optrekken van de verlaagde btw op de renovatie van oudere woningen zal een negatieve impact hebben op de markt.”
Langere looptijd
Spectaculaire oplossingen liggen niet direct in het verschiet. “Dat de situatie op de particuliere woningmarkt niet nog erger is dan nu, heeft te maken met de automatische loonindexering”, legt Wim Degreef, Relationship Manager Real Estate bij ING, uit. “Daardoor wordt het verlies aan koopkracht voor een deel gecompenseerd, maar niet volledig in verhouding tot de toegenomen kosten. Wat we ook zien, is dat er wordt gekozen voor een langere gemiddelde looptijd van de leningen, zodat je meer kan lenen voor hetzelfde maandelijkse aflossingsbedrag. Maar dat maakt het totaal uiteraard niet goedkoper.” Een structurele verbetering zal niet voor morgen zijn. “De hogere rentetarieven en de renovatieplicht zullen de markt ook volgend jaar afremmen, hoewel we verwachten dat de markt geleidelijk zal stabiliseren”, voorspelt Wouter Thierie. “Voor volgend jaar verwachten we een stagnatie van de woningprijzen, maar op middellange termijn verwacht ik dat de vastgoedprijzen weer met 2 à 3% per jaar gaan stijgen, boven de inflatiecijfers.”
“Innovatie? Iedereen kan het, als je maar wilt…”
“Er zal steeds meer druk komen op de markt. De vraag naar vastgoed blijft groot, terwijl het aanbod de komende jaren wat minder snel zal groeien. De interesse is er wel nog steeds. Dat merken we onder meer aan het aantal bezoekers van immowebsites, dat ondanks de ongunstige omstandigheden niet echt terugloopt. We denken wel dat in de tweede jaarhelft van 2024 de negatieve effecten van de hogere rente en de renovatieplicht geleidelijk aan zullen wegebben en de situatie zal stabiliseren. De rente kan de komende maanden nog wat verder stijgen, maar we denken dat we kort tegen de piek zitten. De kloof tussen energiezuinige en energieverslindende woningen zal de komende decennia alleen maar groter worden, omdat de lat steeds hoger komt te liggen. Als je begin dit jaar een huis koopt met label E of F, ben je verplicht om minimaal te renoveren tot label D. Vanaf 2028 moet je minimaal renoveren tot label C.”
Bouw blijft balen
Wat dit betekent voor de professionals in de bouwsector? “We zien nu al een terugval in de orderboekjes en gezien de ontwikkelingen in het vastgoed zal daar niet snel verbetering in komen”, aldus nog Wouter Thierie. “De prijzen van de bouwmaterialen stabiliseren op hoog niveau, terwijl de loonkosten blijven toenemen. Voor de bouw voorspellen we bijgevolg een moeilijk jaar.”
Een reden om te panikeren is er volgens de experts van ING evenwel niet. “Het effect van de loonindexering mag ook niet onderschat worden”, vindt Wim Degreef. “Het is niet zo dat opeens niemand nog een investering kan doen. Er zijn wel degelijk nog mensen die wel het vereiste budget kunnen vrijmaken. Meer zelfs, er wordt in ons land nog altijd heel wat vastgoed cash betaald. Een typisch Belgisch fenomeen, dat bewijst dat er nog wel reserves zijn om te investeren.” Wouter Thierie vult aan: “Dat is ook een van de redenen waarom de vastgoedprijzen in België veel beter standhouden dan in de buurlanden. In Duitsland zijn de huizenprijzen al met 10% gedaald, in Nederland met 6%.”
De cruciale factor voor transacties in vastgoed is het energetische niveau. “We merken inderdaad dat instapklaar, energiezuinig vastgoed nog steeds enorm populair is”, weet Wim Degreef. “Nieuwe projecten die aan alle wettelijke eisen voldoen, zijn vaak al in voorverkoop voor een mooi gedeelte de deur uit. Zeker bij appartementen, waar de vraag nog altijd groter is dan het aanbod. De ontwikkelaars zijn onlangs door de hoge prijzen wat op de rem gaan staan, wat nu voor een schaarste zorgt.” In lijn met die evolutie maakt de EPC-score ook ‘aan de slechte kant’ een groot verschil. “We merken dat er minder interesse is voor energieverslindende panden met een E- of F-label, wat de prijzen onder druk zet”, aldus Wouter Thierie. “Potentiële kopers nemen de renovatiekosten steeds meer mee in hun aankoopbudget. Als gevolg hiervan zet de vertraging zich vooral in dat segment van de markt door.”
Sustainable vastgoed mét energievoorziening
Een mooi voorbeeld daarvan is het project Agnetenpark in Peer. Projectontwikkelaar VIVO2 Development, een samensmelting van Jansen Development en Compass Projectontwikkeling, realiseert er een nieuw stadsdeel met woningtypes van diverse aard. Ze dragen allemaal het BEN-label (Bijna Energie Neutraal) door talrijke toepassingen van de meest energiezuinige technieken. Ook op het gebied van waterhuishouding is het project innovatief in de sector. “Het zijn vooral de voordelen qua duurzaamheid die ervoor zorgen dat de verkoop enorm goed gaat”, weet Wim Degreef. “De prijzen zijn voor de stad Peer wel bovengemiddeld. Dat geeft aan dat het uitspelen van de juiste troeven zoals het energiepakket wel degelijk een invloed heeft op het commerciële succes. We zijn er dan ook van overtuigd dat het kiezen voor duurzame technieken, al dan niet in een ESCO-formule, zich zal doorzetten en zal uitgroeien tot een reguliere aanpak in de sector.”
ESCO als trend
Een trend die daar verder op inspeelt en nu al zorgt voor commercieel succes, is die van de zogenaamde ESCO’s. “Esco staat voor Energy Service Company en houdt in dat alle toepassingen voor duurzaamheid door de projectontwikkelaar worden gecentraliseerd in een aparte entiteit”, legt Wim Degreef uit. “Huurders of kopers kunnen dan met een afname- en onderhoudscontract voor een maandelijks bedrag gebruik maken van de zonnepanelen, laadpalen, waterrecuperatie, geothermie, enzovoort. De investeringen in duurzaamheid blijven dus bij de ontwikkelaar en worden ‘as a service’ aangeboden. Op die manier wordt voldaan aan alle wettelijke vereisten en zijn de directe investeringen voor de eindgebruikers van het vastgoed beperkt.”
Locatie
Daarnaast is en blijft de goede ligging een belangrijke voorwaarde om succesvol te zijn op de vastgoedmarkt. “De afgelopen 10 jaar hebben we een beweging gezien naar de centrumsteden, zoals Hasselt en Genk”, zegt Wouter Thierie. “Een goede mobiliteit en de nabijheid van voorzieningen zijn daar de voornaamste redenen voor. Een groeiende groep jongeren kijkt op een andere manier naar mobiliteit en hechten bijvoorbeeld minder belang aan een eigen auto. Maar het kan heel goed zijn dat er opnieuw een tegengestelde beweging naar de periferie komt. Veel panden in de binnenstad zijn immers verouderd en dus energieverslindend. Door de renovatieplicht lopen de kosten dan snel hoog op, en dat biedt opportuniteiten voor instapklaar en energiezuinig vastgoed buiten het centrum van steden.” Een goed voorbeeld in Limburg is Zonhoven. “De nieuwe projecten die er gerealiseerd worden, hebben veel belangstelling”, aldus Wim Degreef. “Je hebt er niet de parkeerproblematiek die grotere steden wel hebben, en de bereikbaarheid naar de grote invalswegen is uitstekend. Projectontwikkelaars realiseren er graag een gevarieerd aanbod van moderne wooneenheden, en we merken ook dat de samenwerking tussen ontwikkelaars en de lokale overheden er constructief verloopt. En zo zie je dat een goede locatie in combinatie met moderne, energiezuinige infrastructuur en een doordacht beleid altijd een grote stimulans voor de lokale vastgoedmarkt biedt.” ◀
