Bedrijven die willen groeien en bloeien, hebben daar niet alleen een gegeerd aanbod en de juiste mensen voor nodig, maar ook een functionele en attractieve uitvalsbasis. Ze vestigen zich bij voorkeur op ‘de bedrijventerreinen van de toekomst’. Wat zijn nu de vereisten waar zo’n modern bedrijvenpark aan moet voldoen? De experts van POM Limburg kennen de actuele behoeften van onze ondernemers.
Vergeleken met de andere Vlaamse provincies lijkt het aanbod van industrie- en kmo-terreinen in Limburg nog redelijk mee te vallen. Toch neemt ook hier het aantal beschikbare gronden zienderogen af. Van de 873 hectare die in 2017 nog voorhanden was, schoot er in 2023 amper 324 hectare over (-63%). Momenteel is meer dan 70 procent van alle bedrijventerreinen in Limburg volzet. Volgens de cijfers van VLAIO is nog geen 3 procent onmiddellijk beschikbaar. Dit actieve aanbod is het grootste in Genk en Lommel (50 hectare), gevolgd door Beringen (42 hectare), Dilsen-Stokkem (34) en Tessenderlo (23 hectare). In heel wat Limburgse steden en gemeenten is er zelfs geen enkele vierkante meter meer te vinden.
Slim investeren
“Ruimte om te ondernemen is nochtans essentieel”, weet Tom Vandeput, Gedeputeerde van Economie en voorzitter van POM Limburg, dat als opdracht heeft om de behoefte aan ruimte bij bedrijven te faciliteren, onder meer door vergunningverlenende overheden te adviseren. “Onze economie groeit en blijft groeien, wat positief is, maar de beschikbare ruimte is niet eindeloos. Het komt er dus op aan om duurzaam om te springen met het resterende aanbod en slim te investeren in de creatie van bijkomende opportuniteiten. Onze visie op hoe dat het best kan gebeuren, hebben we bij POM Limburg vertaald in concrete beleidslijnen die rechtstreeks ten goede komen aan onze bedrijven en tegelijk op de lange termijn ruimte scheppen om te ondernemen.”
Moeilijk, maar nodig
Stijn Vercampt, manager van het Team Ruimte bij POM Limburg, legt uit. “Er is enerzijds een stijgende vraag naar heel grote terreinen om projecten te realiseren die voor veel werkgelegenheid en toegevoegde waarde zorgen. Het is belangrijk om voldoende opties in portefeuille te houden die tegemoet komen aan de wensenlijst van deze investeerders. Dit impliceert wel dat we weloverwogen elke vraag naar kleinere percelen moeten bekijken in functie van de totale noden op langere termijn. Makkelijk is dat zeker niet. Zo krijgen gemeentebesturen regelmatig aanvragen van kmo’s die willen herlokaliseren of uitbreiden op een kmo-bedrijventerrein, terwijl ze daar misschien niet meer thuishoren. De units die daar vandaag gretig worden gebouwd, zijn interessant, maar in het kader van duurzaam ruimtegebruik moeten de beleidsmakers ook andere opties durven overwegen. Wat heeft een advocatenkantoor of een boekhouder daar bijvoorbeeld te zoeken? Daarom is het geen slecht idee om de industriegrond opnieuw duurder te maken. Dat de prijzen in Limburg laag zijn vergeleken met de rest van Vlaanderen, maakt het voor de meeste bedrijven niet aantrekkelijk genoeg om duurzamer met de ruimte om te gaan. Een hogere grondprijs zou leiden tot een efficiëntere benutting van de schaarse grond die we nog hebben. Belangrijke voorwaarde is uiteraard wel dat de grondprijzen in Limburg competitief blijven, waardoor we nog steeds potentiële investeerders kunnen aantrekken naar onze provincie.”
“Een hogere grondprijs zou leiden tot een efficiëntere benutting van de schaarse grond die we nog hebben.”
Stijn Vercampt,
manager van het Team Ruimte bij POM Limburg
Duurzaam is key
Een zeer actueel thema waar moderne bedrijventerreinen rekening mee moeten houden, is de duurzaamheid. “In de voorwaarden om bouwgrond toe te kennen, kan je bijvoorbeeld belangrijke parameters op vlak van circulariteit, groenvoorziening, parkeerproblematiek of duurzame energievoorziening opnemen”, zegt Stijn Vercampt. “Er is dus vanuit het beleid enige sturing mogelijk om op dat vlak de bedrijventerreinen van de toekomst te creëren. Dat is niet alleen maatschappelijk relevant, het komt ook tegemoet aan de duurzaamheidsdoelstellingen die de bedrijven worden opgelegd en die ze voor zichzelf nastreven.”
Shared services
De projectontwikkelaars beseffen de noodzaak van duurzaam ruimtegebruik en spelen daar steeds creatiever op in.
Zo leggen bepaalde partijen zich exclusief toe op de aankoop, sanering en herbestemming van oude industriële sites. Ze maken er moderne bedrijvenparken van en bieden zo een oplossing met veel toegevoegde waarde. Niet alleen zijn daarmee de schandvlekken uit het verleden uitgewist, er ontstaan, zonder extra ruimte in te palmen, op maat gemaakte bedrijvenparken die toekomstbestendig zijn. Er worden dan toepassingen voorzien zoals collectieve energievoorziening, een rustgevende groenaanleg en diverse ‘shared services’ voor parkbeheer, veiligheid, signalisatie, onthaal, parking, catering of vergaderfaciliteiten. De ontwikkelaars werken hun moderne infrastructuur af met details als een mooie architectuur en zorgen op voorhand, door frequent overleg met buurtbewoners, veiligheidsdiensten en lokale besturen, voor een algemeen gedragen project. De combinatie van beleving en functioneel comfort is dus een ander kenmerk van toekomstgerichte bedrijventerreinen.
“Onze economie groeit en blijft groeien, wat positief is, maar de beschikbare ruimte is niet eindeloos.”
In de hoogte
Zoals al eerder aangehaald, hebben de vergunningverlenende instanties ook een belangrijke rol om met het oog op de schaarse beschikbare ruimte, de nieuwe projecten zo efficiënt mogelijk in te plannen. “De aandacht hiervoor is essentieel”, aldus gedeputeerde en POM-voorzitter Tom Vandeput. “Zo passen wij zelf het principe van verdichting toe op onze bedrijventerreinen en op onze campussen. Dat betekent dat we compacter gaan bouwen, door bijvoorbeeld meer in de hoogte te werken of gebouwen multifunctioneel te maken. Op die manier kunnen we beantwoorden aan de groei, zonder daarbij de grenzen van de bestaande ruimte te overschrijden. POM Limburg staat de lokale beleidsmakers in ieder geval graag bij om met concrete oplossingen een alomvattende visie in de praktijk te brengen”, besluit Vandeput.
Voeren geeft het voorbeeld
Een mooi voorbeeld van een toekomstgericht bedrijventerrein wordt gerealiseerd in Voeren. Kristof Delwiche, Expert Ruimtelijke Economie bij POM Limburg en burgemeester Joris Gaens vertellen welke parameters ervoor zorgen dat dit een modelproject wordt waar andere steden en gemeenten zich aan kunnen spiegelen.
“We kampen al enige tijd met een tekort aan kwaliteitsvolle bedrijfsgrond, en dat terwijl lokale ondernemers al jaren vragende partij zijn”, aldus de burgemeester. “Enkele bedrijven bevinden zich al jaren in een ‘zonevreemde’ situatie, waar ze onvoldoende ruimte hebben om verder te groeien. Vandaar dat we met het gemeentebestuur een oplossing willen bieden die tegelijk ook het mooie, authentieke Voerense landschap beschermt.”
De uitkomst is een nieuw bedrijventerrein in ’s-Gravenvoeren, dat Weersterveld gedoopt werd. Het is – misschien verrassend – het allereerste op Voerens grondgebied. Voor de invulling deed het gemeentebestuur een beroep op POM Limburg. “Er was een oud bestemmingsplan dat een hedendaagse invulling nodig had”, weet Kristof Delwiche. “Wij namen hierin de lead, stelden studiebureaus aan en begeleidden de gemeente doorheen een complex onteigeningstraject. We participeren hier ook in. De gemeente Voeren is grondeigenaar en POM is medeontwikkelaar van het terrein, met een aandeel van 25%. Zo kunnen we nog meer onze toekomstgerichte stempel drukken.”
Olifantsgras
Wat die inhoudt? “We kiezen resoluut voor een circulair bedrijventerrein”, stelt Delwiche. “Concreet krijgen bedrijven die zich er willen vestigen specifieke bouwvoorschriften opgelegd inzake ontwerp, materiaalgebruik, energie en waterhuishouding. Bovendien geven we als ontwikkelaar het voorbeeld door rioleringsbuizen uit zwavelbeton te gebruiken en hebben we gekozen voor het CO2-neutrale grasfalt, dat voor de allereerste keer in België gebruikt wordt. Dat is een biobased asfaltmengsel, waarbij de helft van het bindmiddel vervangen wordt door het klimaatvriendelijke lignine, dat afkomstig is uit olifantsgras.” Andere voorschriften zijn dat energie duurzaam opgewekt moet worden met behulp van zonnepanelen en warmtepompen, en de verplichting tot hergebruik van regenwater. “Verder zijn alle verhardingen waterdoorlatend, en moet minstens 50% van de daken groen zijn”, legt burgemeester Joris Gaens uit. “Aangezien we maar één bedrijventerrein in Voeren hebben, hechten we veel belang aan de duurzaamheid ervan; zowel wat het ruimtegebruik betreft, als qua vergroening, optimale inpassing in de omgeving, beeldkwaliteit, circulariteit en de klimaatneutraliteit. Zo wordt de toekomstbestendigheid van het terrein verzekerd.”
