Ondernemers & Co: Belexa Advocaten - Over het belang van timing bij afspraken over het einde van een overeenkomst

De huurovereenkomst in kwestie zoals afgesloten tussen huurder en verhuurder zou aflopen in oktober 2017. Hoewel de huurder tijdig een verzoek had gericht tot de verhuurder om de handelshuurovereenkomst te verlengen, weigerde de verhuurder in te gaan op dit verzoek met het argument dat het pand waarop de huurovereenkomst betrekking had, zou worden verbouwd.

Na mondelinge afspraken over een tijdelijke verlenging, werd op 2 juli 2018 een overeenkomst ondertekend inzake de beëindiging van de huur en op diezelfde dag leverde de huurder de sleutels in.

Echter, toen 2 jaar later bleek dat de door de verhuurder aangekondigde verbouwingswerkzaamheden niet waren uitgevoerd, voelde de huurder zich bekocht en trok hij naar de rechtbank.

De huurder eiste naar aanleiding van zijn vaststellingen een aanvullende uitzettingsvergoeding op grond van artikel 25 van de Handelshuurwet. Deze bepaling voorziet immers dat een huurder in bepaalde gevallen recht heeft op een uitzettingsvergoeding aan wie de verlenging van de huurovereenkomst werd geweigerd.

Een van deze gevallen van artikel 25 van de Handelshuurwet slaat op de situatie dat een verhuurder diens voornemen om verbouwingen uit te voeren niet nakomt binnen de 6 maanden of gedurende ten minste 2 jaar niet nastreeft (Artikel 25, 3° van de Handelshuurwet om precies te zijn). De verhuurder betwistte dat hij zich binnen de voorwaarden van Artikel 25, 3° Handelshuurwet bevond en beriep zich ook op de beëindigingsovereenkomst die hij had afgesloten met de huurder op de datum van vertrek (2 juli 2018) en die o.a. sloeg op de uitzettingsvergoeding.

Ons hoogste rechtscollege boog zich over deze beëindigingsovereenkomst en oordeelde terecht dat deze beëindigingsovereenkomst te vroeg was gesloten omdat het recht op de vergoeding op dat moment nog niet was ontstaan. Artikel 25 van de Handelshuurwet stelt uitdrukkelijk dat een akkoord slechts gesloten kan worden na ingang van het recht in kwestie. Zodoende werd de beëindigingsovereenkomst als ongeldig gekwalificeerd.

Deze uitspraak benadrukt nogmaals het belang om bij een overeenkomst waarbij een regeling wordt getroffen met betrekking tot de beëindiging van een overeenkomst steeds oog te hebben voor de correcte timing waarop deze afspraken worden gemaakt!

En dit zeker niet alleen bij huurzaken. Gelijkaardige discussies vindt men terug bij afspraken inzake de beëindiging van arbeidsovereenkomsten. Ook daar zullen bijzondere wetten zoals de Welzijnswet verhinderen dat bepaalde afspraken worden gemaakt voorafgaand aan de beëindiging van de arbeidsverhouding terwijl een werkgever er ook zal moeten over waken geen dadingen te sluiten op een ogenblik dat er nog een gezagsverhouding is, nu deze gezagsverhouding door een werknemer kan worden ingeroepen als de uitoefening van dwang door de werkgever. Dergelijke dwang is een wilsgebrek die maakt dat een overeenkomst nietig wordt verklaard.

Gelijkaardige discussies vindt men terug bij afspraken inzake de beëindiging van arbeidsovereenkomsten waarbij naast voormeld principe ook het principe van de gezagsrelatie een belangrijke factor is.

Mathieu Malfait
Managing partner