Stel je voor: een gedreven ondernemer uit Vlaams-Brabant staat op het punt zijn droomproject te realiseren - een innovatief bedrijfspand dat niet alleen functioneel is, maar ook architectonisch verbluffend. De plannen zijn gemaakt, de visie is helder, maar dan... begint de hobbelige reis door het doolhof van vergunningen en vergunningentrajecten. Dirk De Loecker van PLANPLUS weet echter elke steen op het pad liggen en gidst ons naadloos naar onze bestemming.
Laten we meteen een open deur intrappen: er is in Vlaams-Brabant een accuut gebrek aan ruimte om te ondernemen. Bedrijven vinden geen geschikte locaties meer, plannen om uit te breiden lopen vast en nieuwe grond aansnijden lijkt al helemaal uit den boze. Hoe moet je nieuwbouw- of uitbreidingsprojecten dan aanpakken om niet helemaal in de administratieve mallemolen te verzeilen of kapot geprocedeerd te worden door ontevreden buurtbewoners?
Dirk De Loecker ziet het minder somber in, maar pleit voor het omdraaien van onze manier van denken en doen.
De Assenaar startte precies 25 jaar geleden – “zonder spaarcenten” – als landmeter. Al snel bleek zijn interesse meer bij stedenbouw en ruimtelijke ordening te liggen, met het besef dat het veel tijd vergt om jezelf op de kaart te zetten. “In die sector werk je vooral voor overheden, en dus heb je referenties nodig. Er mag wel eens nagedacht worden door die instanties hoe je die vereiste kunt koppelen aan het per definitie lege cv van een starter,” stipt Dirk aan. “Dat is een behoorlijk vicieuze cirkel.”
Gelukkig slaagde Dirk erin die cirkel te doorbreken en vandaag is hij met PLANPLUS actief op drie fronten: “Landmeterij zit nog steeds in het gamma, maar eerder beperkt. Het meeste tijd steken we in De Landman en De Stedenbouwer. Met De Landman adviseren en ondersteunen we Vlaamse steden en gemeenten om vergunningstrajecten vlot en correct te laten verlopen. De Stedenbouwer staat aan de andere kant en daarmee ontwerpen we creatieve, onderbouwde, maar bovenal vergunbare oplossingen voor ruimtelijk en/of juridisch complexe gebieden.”
Niet bouwen op Mars
De rode draad bij PLANPLUS: vergunningen en hoe ze vlot te verkrijgen. Aan de ene kant merkt Dirk op dat nog te vaak een vergunningentraject ondergaan wordt. “Vergunningsaanvragers wachten nog te veel af. Terwijl het traject perfect te managen valt als je de procedures kent en weet hoe je ermee moet omgaan. Het omgevingsloket bijvoorbeeld, is erg transparant. Je kunt proactief bezwaren en adviezen opvragen en daarop anticiperen. Je toont zo niet alleen goodwill naar de vergunningverlener, je wint ook tijd door vooraf al op negatieve adviezen in te spelen.”
Ook aan de andere kant van het verhaal moet een denkomslag gebeuren. “Bouwheren moeten af van de gedachte dat je op je perceel dictatoriaal kunt beslissen wat er komt. Je perceel ligt altijd in een omgeving en wat jij zal ontwikkelen heeft impact op die omgeving, maar ook omgekeerd. Hoe vaak zie je niet dat er prachtige plannen zijn van een project met schitterende visualisaties waarbij complete abstractie wordt gemaakt van de omgeving. Maar je bouwt niet op Mars! Integendeel: in Vlaanderen kun je nergens nog een schop in de grond steken zonder iemands belang te schaden of op zijn minst te beïnvloeden. Die realiteit dwingt ons om niet meer te vertrekken vanuit ‘het gebouw’, maar wel vanuit de omgeving. Zo kom je tot een project met reële kans op slagen.”
Ken je perceel
“Sinds een aantal jaar,” vervolgt Dirk, “zijn de verschillende vergunningen die nodig zijn voor een bouwproject verenigd in een omgevingsvergunning. Je moet echt de omgeving gaan lezen op alle vlakken: juridisch, politiek, ecologisch, sociaal... Je moet weten dat de beek die niet op maar achter je perceel ligt, overstroomt in de winter. Je moet weten dat jouw boom waarvan de takken over het terras van de buur hangen, de gewenste schaduw over zijn terras werpt. Je moet weten dat er een specifieke lokale regelgeving is die mogelijks jouw plannen in de war kan sturen. Die 360-gradenscreening moet je vooraf doen, nog voor één potloodlijn op papier staat.”
De volgende stap is de stakeholders in je ontwerpproces te betrekken: “Zelfs niet zozeer voor de effectieve participatie, hoewel die vaak bijzonder waardevol kan zijn. Het grootste voordeel is dat je angsten gaat wegnemen. Als je kunt tonen dat je effectief luistert en wil rekening houden met de verschillende stemmen, gaat je vergunningenproces veel vlotter verlopen. Al moeten we ook eerlijk zijn: een rabiate tegenstander ga je zelfs met de meest intensieve participatie niet overtuigd krijgen.”
In Vlaanderen kun je nergens nog een schop in de grond steken zonder iemand te impacteren. Vertrek daarom bij projectontwikkeling vanuit de omgeving om die impact te minimaliseren.
Dirk De Loecker, zaakvoerder PLANPLUS
Ruimte creëren door samenwerking
Blijft natuurlijk het feit dat de ruimte om die projecten op uit te voeren schaars is. En het belooft er niet meteen beter op te worden, geeft Dirk aan: “Mijn aanvoelen is dat het voor bedrijven die zonevreemd liggen, alsmaar moeilijker zal worden en al helemaal om uit te breiden. Daar gaat het beleid strenger op toekijken. Bestaande greenfields aansnijden is al helemaal een no-go en brownfields blijven een moeilijk verhaal omwille van de torenhoge saneringskosten.”
“Wat overblijft is het optimaal benutten van bedrijfsruimte en bedrijventerreinen. De winst ligt volgens mij in het clusteren van functies en over percelen heen kijken. We moeten evolueren naar gezamenlijke projectontwikkeling. Op bedrijventerreinen moet je echt op parkniveau opereren om met schaalvergroting en optimalisatie naar ruimtelijke winsten te zoeken. Mijn aanvoelen is dat steden en gemeenten daar stilaan ook klaar voor zijn, nu de bedrijven zelf nog. Vooral voor kmo’s lijkt de drempel soms nog te hoog.”
Uitdagingen genoeg dus, voor wie zijn bedrijfsactiviteiten wil uitbreiden. Maar mits een goede aanpak is er nog heel wat mogelijk. Afsluiten wil Dirk met een twee gratis adviezen: “Houd proactief planologische initiatieven van overheden zoals RUP’s nauwlettend in het oog. Maak gebruik van je inspraakrecht om je suggesties en oplossingen aan de overheid kenbaar te maken. Geen enkele overheid kent jouw problematiek beter dan jijzelf! En als uitsmijter nog een basisregel die vreemd en jammer genoeg vaak vergeten wordt: bouwen doe je pas ná het verkrijgen van een vergunning. Draai je dat om, dan hang je de strop om je eigen nek.” Kortom, gewaarschuwd ondernemer is er twee waard...
Wat is... PLANPLUS
Opgericht in: 1998
Zaakvoerder: Dirk De Loecker
Medewerkers: 17
Vestiging: Asse
Activiteiten: PLANPLUS is een no-nonsense & creatief stedenbouwkundig en vastgoed adviesbureau.
www.plan-plus.be
